BIM技術如何應用于物業管理系統？

隨著全球建筑行業日趨規模化、復雜化、快速化，一種新的技術在建筑行業日益成熟并逐步推廣開來——它就是BIM(Building Information Modeling，建筑信息模型)技術。但是目前整個BIM技術的應用都集中在前期的設計、施工階段。

BIM實際的外沿更加廣泛，目前在SOHO項目中的應用只是BIM平臺的冰山一角，我們在項目中也在不斷嘗試將更多的系統、更多的應用接入平臺中，未來BIM除了覆蓋物業管理，甚至將會延伸至商業管理中。我相信在不遠的將來在建筑業與運營管理中，BIM運維管理平臺將整合所有的建筑信息及應用，必將在建筑業匯聚成為一股新的熱潮。

iSagy BIM，基于BIM的物業管理系統

SOHO中國作為國內知名的地產集團，一直致力于將新的技術與建筑進行融合，提升商業價值的同時，為客戶提供更好的體驗。2013年6月，SOHO中國推動旗下的銀河SOHO、望京SOHO建設能源管理系統，而博尚格大膽的將能源管理系統與BIM技術相融合，為項目提供具有更高價值的整體物業管理解決方案。

這套基于BIM的整體解決方案，使空間信息與實時數據融為一體，物業管理人員可以通過3D平臺更直觀、清晰的了解樓宇信息、實時數據等相關節能情況，最終完成3D能效管理平臺向BIM運維管理平臺的成功轉型。該項創新將對公共建筑的全生命周期管理起到革命性作用。

該項目是對BIM技術、云計算、物聯網等的綜合運用，涉及信息總覽、水力平衡系統、機械通風系統、感測系統、照明系統、電梯系統、溫度分布系統、視頻監控系統等的物業管理系統，用于建筑運營維護階段的建筑信息管理。

機械通風

機械通風系統通過與BIM技術相融合，可以在3D基礎上更為清晰直觀的反應每臺設備、每條管路、每個閥門的情況。根據應用系統的特點分級、分層次，可以使用其整體空間信息，或是聚焦在某個樓層或平面局部，也可以利用某些設備信息，進行有針對性的分析(如圖2)。

管理人員通過BIM運維界面的渲染即可以清楚的了解系統風量和水量的平衡情況，各個出風口的開啟狀況。特別當與環境溫度相結合時，可以根據現場情況直接進行風量、水量調節，從而達到調整效果實時可見。在進行管路維修時，物業人員也無需為復雜的管路而發愁，BIM系統清楚的標明了各條管路的情況，為維修提供了極大的便利。

垂直交通

3D電梯模型能夠正確反映所對應的實際電梯的空間位置以及相關屬性等信息。電梯的空間相對位置信息包括門口電梯、中心區域電梯、電梯所能到達樓層信息等;電梯的相關屬性信息包括直梯、扶梯、電梯型號、大小、承載量等。3D電梯模型中采用直梯實體形狀圖形表示直梯，并采用扶梯實體形狀圖形表示扶梯。

BIM運維平臺對電梯的實際使用情況進行了渲染，物業管理人員可以清楚直觀的看到電梯的能耗及使用狀況，通過對人行動線、人流量的分析，可以幫助管理者更好的對電梯系統的策略進行調整。

溫度監測

BIM運維平臺中可以獲取建筑中每個溫度測點的相關信息數據，同樣，還可以在建筑中接入濕度、二氧化碳濃度、光照度、空氣潔凈度等信息。

溫度分布頁面將公共區域的溫度測點用不同顏色的小球直觀展示，通過調整觀測的溫度范圍，可將溫度偏高或偏低的測點篩選出來，進一步查看該測點的歷史變化曲線，室內環境溫度分布盡收眼底。物業管理者還可以調整觀察溫度范圍，把溫度偏高或偏低的測點找出來。結合空調系統和通風系統的調整，可以收到意想不到的效果。

水平衡

通過與水表進行通訊，BIM運維平臺可以清楚顯示建筑內水網位置信息的同時，更能對水平衡進行有效判斷。通過對整體管網數據的分析，可以迅速找到滲漏點，及時維修，減少浪費。而且當物業管理人員需要對水管進行改造時，無需為隱蔽工程而擔憂，每條管線的位置都清楚明了。

租戶信息

BIM運維平臺不僅提供了對租戶的信息管理，更提供了對租戶能源使用及費用情況的管理。這種功能同樣適用于商業信息管理，與移動終端相結合，商戶的活動情況、促銷信息、位置、評價可以直接推送給終端客戶，提高租戶使用程度的同時也為其創造了更高的價值。

地下室設備

一般建筑中，設備用房、電力用房大多設于地下室。通過BIM運維平臺，可以對這些設備的運行情況、設備信息、備品備件、維修信息等進行管理。同時，與智能停車系統相集合，還可以清除顯示停車狀況，幫助客戶尋找車位、尋找車輛，幫助物業人員進行車庫的統一管理。

視頻監控

與視頻監控系統的對接可以清楚的顯示出每個攝像頭的位置，單擊攝像頭圖標即可顯示視頻信息。同時也可以和安防系統一樣，在同一個屏幕上同時顯示多個視頻信息，并不斷進行切換。與傳統的系統相比，其位置信息更為清晰，視頻信息連續調用的程度更高，可以大大提升原有系統的功能。

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